Em Limeira (SP), um casal que adquiriu um imóvel em 2023 conseguiu manter a propriedade na Justiça após ser surpreendido por uma ordem de penhora relacionada a uma dívida do antigo dono. A sentença, desta terça-feira (27/5), do juiz Paulo Henrique Stahlberg Natal, da 4ª Vara Cível, reforçou os direitos de quem compra um imóvel de boa-fé.A disputa começou quando os novos proprietários compraram o imóvel em julho de 2023, com escritura registrada em outubro. Até então, a matrícula no cartório estava “limpa”, ou seja, sem nenhum tipo de bloqueio ou anotação judicial. Meses depois, em março de 2024, surgiu uma tentativa de penhora de 5% do imóvel, correspondente à parte que um antigo proprietário possuía, como forma de garantir uma dívida judicial. rb1
O casal entrou com um recurso chamado embargos de terceiro [instrumento usado por quem não faz parte de um processo, mas teve seu bem afetado por ele], pedindo que a penhora fosse cancelada. A alegação principal foi a de que compraram o imóvel sem saber de qualquer impedimento judicial e sem nenhuma informação no registro do imóvel que barrasse a transação.
Do outro lado, as autoras da cobrança alegaram que os compradores não teriam agido de boa-fé, porque no contrato de compra e venda teriam sido anexadas certidões judiciais em nome do vendedor, indicando que ele já respondia a uma ação por danos morais e materiais desde 2016. Segundo a contestação, “era de pleno conhecimento dos adquirentes que [ o antigo proprietário] era parte em uma ação judicial e que já havia sido condenado, inclusive com trânsito em julgado em janeiro de 2017”.
Compra de imóvel por boa-fé
Mesmo assim, o juiz considerou que não havia indícios suficientes para provar má-fé dos compradores. Ele explicou que, de acordo com entendimento já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), para que a venda de um imóvel seja anulada por suspeita de fraude à execução, é necessário que:
• a penhora esteja registrada na matrícula do imóvel, ou
• o comprador tenha conhecimento claro e comprovado de que a venda prejudicaria o pagamento de uma dívida judicial.
No caso julgado, não havia qualquer registro de penhora na matrícula no momento da compra, e tampouco foi apresentada prova de que os compradores sabiam que o antigo dono não teria mais bens para pagar sua dívida.
“A boa-fé se presume e a má-fé se prova”, ressaltou o juiz. Ele também destacou que, no momento da compra, havia um acordo judicial em vigor, firmado entre as partes do processo original. O novo cumprimento de sentença — ou seja, a retomada da cobrança judicial por descumprimento do acordo — só aconteceu depois que o imóvel já havia sido comprado.
“O mero conhecimento da existência de ação judicial não configura má-fé do adquirente”, explicou o magistrado, ao decidir pelo cancelamento da penhora e garantir aos compradores a posse integral do imóvel. Segundo ele, a lei não permite tirar um bem de quem o adquiriu legalmente, a menos que fique comprovado de forma clara que o comprador agiu para dificultar o pagamento de uma dívida.
O DJ já mostrou diversos casos de compradores de imóveis que precisaram entrar em processos de terceiros para provar que o bem adquirido foi de boa-fé. Do contrário, correriam risco de perdê-lo, como nesta situação.
Especialistas do Direito Imobiliário sempre orientam que, ao comprar um imóvel, é importante verificar a matrícula atualizada no cartório, certidões judiciais do vendedor, entre outros.
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Foto: Freepik
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